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店舗出店に必要な費用を明確に。何にお金がかかるのか?

店鋪の新規出店が決まった!でも、何から始めればいいかわからないし、どんなお金がどれくらいかかるんだろう…?このような事にアタマを悩まされる方も多いのでは無いのでしょうか。 今回は、飲食店、アパレル、ヘアサロン、カフェ等の店鋪の新規出店に必要な経費と、その目安、具体的にどのような費用なのかをご紹介します。

Hands working on the calculator

1.店舗出店に 必要な経費はこれで全部!初期費用から開業まで

1-1 店舗出店の初期費用(開業資金)

新規の店鋪を出店するには、まずは物件を購入(または賃貸)しなければなりません。土地によって価格は違いますが、まずは物件を確保するために必要な経費を抑えておきましょう。

店舗 費用

※相場はあくまで目安です

敷金

敷金(しききん)とは、「保証金」とも呼ばれ、店鋪の物件を借りるときに貸主へ物件への損傷や家賃の滞納など、何らかの損害を与えてしまった際の担保として契約時に支払うお金です。アパートなどの賃貸住宅と同様、退去時に原状回復の資金を差し引いた金額が返金されます。

東京都内の商業施設では、相場は賃料の6ヶ月分〜12ヶ月分だと言われていますが、集客しやすさや立地などで賃料の相場も相場も変動します。

礼金

礼金(れいきん)とは、別名「敷引き(しきびき)」とも呼ばれ、契約成立時に貸主に物件を貸してくれることに対する御礼として支払うお金のことです。御礼として支払うお金なので、基本的に貸主からの返金は一切有りません。また、実際に支払う金額は敷金と同様で地域ごとに違い、そもそも「礼金」というシステムが無い地域もあります。

礼金の支払いが求められる場合、その相場は賃料の1~3ヶ月分と言われています。

共益費(管理費)

共益費(きょうえき)または管理費(かんりひ)とは、多店舗との共用部分の電気代・水道代・ガス代などの管理費のことを指します。費用に共益費や管理費が含まれていない場合は、家賃に含まれている場合があります。心配な場合は、仲介業者及び貸主に確認してみましょう。

また、共益費が極端に安い場合は、共有部分の管理が行き届いていない場合が有ります。貸主が遠方に住んでいる場合、このようなケースが発生しやすいのでよく確認しておきましょう。

平均的な相場は賃料の5~10%と言われています。

仲介手数料

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)とは、不動産会社を通して物件を契約した場合に、不動産会社に支払う成功報酬の事です。媒介手数料・媒介報酬と言われることもあります。具体的には、物件の情報提供料、契約書などの書類の作成、その他の手間賃などです。

仲介手数料は契約成立時に発生するものであり、どれだけの数の物件の内観をしようと、契約が成立しないと発生しません。また、仲介手数料は「宅建業法」という法律で金額の上限が決められており、その範囲内で不動産会社が決定します。

前家賃

前家賃(まえやちん)とは、契約した月の翌月分の家賃を支払うことです。契約した月は、の残りの日数が半端になることが多いので、その場合は日割り計算で支払いとなります。

造作譲渡料

造作譲渡料(ぞうさじょうとりょう)とは、借りたい物件の前の内装・デザイン・空調設備・厨房設備などをそのまま受け継ぐ際に必要な費用のことを指します。(前の店舗の内装や設備がそのまま残っている物件を「居抜き物件」といいます)

造作譲渡料は、基本的に一定の金額の基準が設けられている訳では有りません。なぜなら、解体工事にかかる時間と費用がかかるくらいなら無料で構わない」というオーナーもいれば、比較的新しく設備に投資していた場合は費用を請求される方もいるからです。

従って、居抜き物件を契約する際には物件そのものの契約(オーナーとの契約)とは別に、前の店舗を運営していた事業主とも造作譲渡料に関する契約を結ぶ必要があり、その費用は話し合いで決定となるのが一般的です。

各種保険料

店舗開発にあたり、特に飲食店では火災保険への加入が必要になると思います。その他の業態の店舗は、それぞれの業態や賃貸条件によって必要性は変動しますが、不特定多数の人が出入りする店舗であったり、内装や商材に多額の費用を書けている店舗であれば火災保険に加入することをお勧めします。

保険会社は基本的に仲介業者、または貸主から紹介してもらえます。

1-2 店舗出店に必要な費用

店舗物件の契約が完了したら、いよいよお店のオープンに向けて準備を始めましょう。お店の形態によりかかる費用は様々ですが、基本的に実店舗型のお店に必要な経費とそれぞれの詳細についてご紹介します。

店舗 物件 費用

※相場はあくまで目安です。

看板施工費

看板施工(かんばんせこう)費とは、看板の施工・取り付けに必要な費用のことを指します。看板はお客様にお店の存在に気づいてもらうためにも大事なシンボルであり、まさにお店の顔というものですよね。

上の表に相場は10万円前後と記述しましたが、看板の大きさ、数、種類によって金額は様々です。看板の種類によっては面積によって金額が決まる者も有れば、文字数で決まる者も有ります。お店の立地や大きさに応じて、設置したい看板を決めて御見積もりをしてみてください。

設計デザイン費

設計デザイン(せっけいデザイン)費とは、店舗物件の新規開業やリニューアル時に、設計書や設計図等を用いてお店をデザインする時にかかる費用のことです。

基本的には専門のデザイナーが担当し、お店のブランディングやマーケティング、設計デザインなどへ支払う費用を指します。デザイナーにより実績や領域が異なるので、慎重に選ぶことをお勧めします。とはいえ、良いデザイナーの方を探すのは難しいことなので、仲介業者の方から紹介してもらってはいかがでしょうか。

建築工事費

建築工事(けんちくこうじ)費とは、建築物として必要な部位の工事にかかる費用のことを指します。具体的には、ガラス工事や塗装、壁のクロス貼り、床または床下、天井の工事などです。

業者選びのポイントとしては、建築士等の資格を持っている人がいるか、十分な打ち合わせ・ヒアリングの時間をとってくれるか、担当者の対応の質などは抑えた上で仲介業者に相談してみてください。やはりベテランの方がいると、出来上がるお店の出来も違うものです。

設備工事費

設備工事(せつびこうじ)費とは、空調や電気、ガス、水道や、トイレ等の給排水等の設備を整えるために必要な工事にかかる費用のことを指します。地味に思えますが、お店のライフラインを整えるとても重要な工事です。内装工事の過程の約半分は、この設備工事に充てられると言われています。そのため、費用もかなり高額になることがあります。

設備工事の業者は多く有り、良い業者を判別するのは難しいことです。予算や希望を見据えた上で、一度設備工事業者の情報を持っている仲介業者に相談してみましょう。

クリーニング費

クリーニング(くりーにんぐ)費とは、店舗を閉店する際に原状回復のため、内装をクリーニングするための費用です。ほぼ全ての物件において、クリーニング費用は借主(あなた)負担と規定されています。クリーニングの費用は店舗の形や広さ、フロアの数によって違うので、業者に見積もりを出してもらいましょう。

レジ

レジの導入費用です。相場では1台10~20万円前後です。なるべく安く抑えたいところですが、いざ開店したときにレジの数が足りないとお客様のストレスの元となります。

アメリカで最も大きなドラッグストア「ウォルグリーン」では、レジにお客様が3人以上並んだら、レジの数が足りていないと判断し、新しいレジを設置するのだといいます。お客様に、スムーズに買い物を楽しんでいただけるよう、レジの数ももう一度見直しましょう。

リクルーティング費用

リクルーティング(りくるーてぃんぐ)費用は、店舗運営に必要なスタッフを雇うための広告費のことです。具体的には、チラシやwebでのバイト募集の広告などを指します。

web広告の場合は成功報酬のものもありますが、数万円〜数十万円と幅広くあります。

研修費

研修費とは、従業員が業務を行なうために必要な教育のための費用のことです。従業員の研修期間は知らないことも多く、スタッフとして業務をするために既存のスタッフが時間というリソースを投資し教育しなければなりません。最近では、ユニクロの「店長は2年で育てる」という独自の教育方法が注目を浴びていますね。自社にマニュアルや、良い方法がなければ他店を真似るのも良いでしょう。

また、社員かアルバイトか等、雇用形態に応じて変動する場合もありますので、どれくらいの工程が必要か、そのためにどれくらいの時間がかかり、どれくらいの時間を教育に充てなければならないか、それをお金に換算するとどれくらいか等、計算してみてください。

販売促進費用

販売促進(はんばいそくしん)費用とは、お店をプロモーションするための費用のことを指します。具体的には、チラシを使った情報発信や、グルメアプリ・グルメサイトでの広告利用のことです。例えば、飲食店で言えば「ぐるなび」や「食べログ」などが有名ですね。

また、最近では上記の「ぐるなび」や「食べログ」のように、企業のプロモーションに消費者参加型のものが増えてきました。消費者が評価したり、店舗のレビューなどを発信することにより、それがプロモーションになるのです。本当にお客様が求めるものを提供することにより、それが結果的にプロモーションになるのです。

備品

備品購入の費用は、商品棚やユニフォームなどといった、店舗の備品の購入費用のことです。店舗用の備品販売業者に「ASKUL」などがあります。豊富な品揃えがあるので、ぜひ利用してみてくださいね。

製品仕入れ

製品仕入れ(せいひんしいれ)費用とは、実際に販売するモノ(=商材)の仕入れ費用を指します。飲食店では材料費、ヘアサロンでは整髪料やシャンプー等、物販店では実際に販売する商品等です。

2. なるべく費用はかけたくない!店舗出店の費用削減の落とし穴とは

いろんな費用が必要になると、店舗開拓担当者としてはなるべく費用を削りたいところですよね。しかし、安易にコストを抑えようとするのは禁物です。費用削減を試みて、結果的に失敗してしまうこともあるのです。

費用削減の落とし穴をご紹介します。

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2-1 礼金がかからないのはラッキー

礼金は、地域によっては必要ではない地域もありますが、都内の商業施設でもとられない物件も存在します。

本来は礼金をとられてもおかしくないエリアで礼金がかからない場合は、もしかするとワケあり物件かも!?まずはうまい話に飛びつかず、以下のことを疑ってみましょう。

①人気の無い、何らかの事情がある物件である

②礼金が無料の分、家賃を高く金額にしている

③契約時に、礼金とは別の名目で別途費用を請求される

④家賃の支払いが少しでもおくれると、ぼうだいな金額を請求される

都内でも「敷金0円、礼金0円」という店舗もありますが、十分な注意が必要です。一見うまそうな話は、まずは慎重に検討されることをオススメします。少なくとも上記の項目の可能性は検討しておきましょう。

2-2 仲介手数料は払わなくてはいけない?中抜きは違法か

一般的には、物件は仲介業者に紹介を依頼し、貸主の持つ物件を見て契約するという流れですが、「仲介手数料を払いたくない」と考え、借主が直接貸主と契約したような事例もあります。これを「中抜き」といい、仲介業者を挟まない契約のことを指します。仲介業業者が紹介した物件であるにも関わらず、仲介業者を取引から排除し直接オーナーと契約を結んでしまうと中抜きと見なされ、不動産業者から訴訟を起こされ賠償金を請求される可能性もあります。

中抜き行為は商法512条により、仲介契約が成立せずとも報酬が請求できることが定められているので、十分気をつけてください。とはいってもシチュエーション次第で考え方も変化するので、もしも困った際には弁護士の方に相談されることをお勧めします。

3. まとめ

店舗の新規出店となると、さまざまなコストが必要になります。特にデザイン設計・施工などは開業資金の50%以上を占める部分です。

店舗の根幹に関わる大切な作業ですので、仲介業者とよく相談して決めてみてください。

また、居抜き物件などを使い安く抑える方法もありますので、様々な可能性を検討してみてくださいね。

お金

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