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店舗物件で失敗しないために!出店エリアや立地の選定フロー

店舗物件を探し始める前に、まずはしっかりとエリアや立地を選定することが大切です。どんなに名店であっても、店舗物件のあるエリアがコンセプトやターゲットの客層と合わなかったり、通行者がほとんどいない立地だったりすると、店の売上は決して伸びていかないでしょう。ターゲットの行動特性に沿ったエリアや立地に店舗を出店することが、その後の経営で苦労しないためのはじめの一歩です。どのようにして選定していくのか見ていきましょう。

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1. 出店エリア・立地ごとの特徴を理解する

店舗物件はその後変更ができず、エリアや立地は集客に最もダイレクトに影響するため慎重に検討していく必要があります。物件を探し始める前に出店エリアや立地ごとの特徴を理解する必要があるのです。まずはターゲットとなるお客さんの層がどのシチュエーションで店舗を訪れるのか想定します。エリアごとの特徴を見ていきましょう。

1-1 住んでいるエリア

住宅街の物件は店舗を出店するには非常にメリットが大きいです。駅前や繁華街に比べると賃料が安いうえに、リピーターが生まれやすく、はじめて開業する場合もターゲット分析さえ上手くいけば経営も比較的軌道に乗りやすいでしょう。

ただし夜間人口の方が比較的多いため昼間の営業のみでは難しいこと、評判が広がりやすいので一度地域の住民から悪い評価がつくとその後挽回しにくいといったデメリットもあります。

1-2 通勤・通学で利用するエリア

サラリーマン・OLや学生がターゲット層に含まれる場合、オフィス街や学生街へ出店してもいいでしょう。住宅街の物件と比べると賃料は少し上がりますが、こちらは住宅街とは逆に平日の昼間の人口が最も多く、休日は客足が遠のく傾向にあります。そのため昼間の営業土日はお休みといった形態で営業している店舗も多くあります。

しかし競合店が多いため差別化が難しく、また学生街の場合は長期休み中には客足が極端に遠のく傾向にあるので対策を考えておく必要があります。

1-3 遊びに行くエリア

遊びに出かけたり、買い物に行ったりする繁華街エリアでは財布の紐がゆるみやすく、ついつい出費金額が多くなる傾向にあります。繁華街や近くに大型ショッピングセンターがあるすでに多くの人が集まっている場所の近くの物件であれば相乗効果を期待できるでしょう。また時間帯や平日休日問わず人通りがあるため、深夜や平日であっても基本的に集客が期待できます。

しかしこういったエリアは人気があるため競争率も高く、賃料や物件取得費も高くなる傾向にあります。また当然ながら競合店も多いため、よほど自信がなければはじめての開業で繁華街に出店するのは避けた方が無難です。

2. 立地調査

出店するエリアや立地が固まったら、今度は立地調査を行います。業種やコンセプトにあった立地の店舗物件を見つけたとしても、一見しただけで分からない問題を抱えていることも多くあります。立地は単純なものでなく、複数の要素が複雑に絡み合っていることがほとんどです。

立地調査をきちんと行うことで、物件選びの失敗を事前に管理できるのです。それでは立地調査の方法を見ていきましょう。

2-1 立地調査に必要なもの

  • 商圏マップ
  • カメラ
  • カウンター(数取器)
  • 電卓
  • 筆記用具・メモ

また立地調査の中で撮る写真は、後々見返したり事業計画書の添付資料等にも使えるので、できればスマホではなくカメラの方がいいでしょう。カウンターは通行量や競合店の入店数を測るのに、電卓は単価や客数からおよその売上予測を立てるのに役立ちます。

2-2 立地調査のやり方

①通行量を計測する

まずは検討している店舗物件の前に立ち、開店予定時刻から閉店予定時刻まで30分刻みの通行量を記録していきます。可能であれば年代や性別を分けて記録できるとなお良いでしょう。

目的は混雑する時間帯とそれ以外の時間帯や、平日と休日、晴天の日と雨天の日など条件による通行量の違いを把握することなので、何日かにわけて計測することが大切です。大変ですが、成功している店舗の経営者たちはこういった地道な作業を必ず行っています。店前の通行量は集客に直結するので、ここは時間をかけて行いましょう。

②競合店を調査する

次に作成した商圏マップ内に存在する競合店を調査します。基本的に自分のお店の売り上げに影響を与えそうな店は競合店と考えていいでしょう。よって同業態はもちろん、異業態もリストに入れ、調べていくうちに自分のお店には影響がなさそうだな思った店舗は外していきます。

③基本項目を調査する

まずは基本項目を調査します。絶対に押さえておきたい項目は以下の通りですが、それ以外にもお客さんとしていいなと思った点や、逆にここは、、というポイントがあれば忘れずにメモをとっておきましょう。

  • 価格帯
  • 客層
  • 営業時間
  • 接客態度
  • スタッフ数

売上を調査する

競合店の売上はやはり気になりますよね。同地域にある似たような業種・業態のお店であれば、売上金額が大幅に変わることはないと考えられるため是非把握しておきたい数字です。

売上推定値は入店者数×客単価で算出することができるので、まずは開店から閉店までの「入店者数」をカウンターを使って数えます。またレシートを貰った場合、そこに通し番号が印刷されていれば、数日後の数字と比べることで「入店組数」を把握することができます。カウンターで数えた「入店者数」とレシートから「入店組数」が分かればかなり正確な数字がとれるはずです。

次に客単価ですが、これはお会計をするお客さんを何人か観察してその平均をとったり、お店のHP等に書かれている平均価格帯を参考にしたりして割り出します。それらが完了すれば競合店の大体の売上金額を予測することができるでしょう。

2-3 視認性をチェックする

視認性とは店舗の看板や建物の見えやすさのことです。徒歩なら10m先まで、車からであれば50~100mまでが視界に入る範囲と言われています。検討している店舗物件が草影されるターゲットの視界に入っているかどうかをチェックし、見えづらければ看板を設置してもいいかといったことを早めに不動産会社に確認するようにしましょう。

まとめ

店舗物件の立地はその後のお店の明暗を左右する、開業戦略において非常に重要な要素です。その立地を「駅近だから」「なんとなく気に入ったから」といった理由で決めてしまうことは危険な行為です。

立地調査は入念に行い、後悔しない店舗物件選びをしましょう。

大手飲食チェーン店やショッピングモールなどの運営会社がある地域に出店を考える際には、商圏分析を必ず行います。その分析に使われるツールが商圏マップですが、個人の出店の場合こうした分析を行わない人がほとんどです。

商圏マップは数字が苦手な人や、データを扱うのが苦手な人でも比較的簡単に作成でき、店舗物件の内覧や周囲を歩くだけでは気付けない、マクロな視点でその地域全体を見ることができます。店舗物件の契約を行う前には必ず商圏マップを作成し、立地を検証するようにしましょう。

物件の探し方

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